スタッフのつぶやき（貸家の塗装工事）

賃貸物件収益化のための現地調査の実例

2022/08/31

こんにちはリペインターズスタッフの広報担当です。

今日は知り合いの家主さんよりご相談を受けたお話させて頂きます。

ご相談のきっかけ

１０年以上前よりリペインターズとお付き合いがある、京都、滋賀にアパートやマンションをお持ちの賃貸オーナー様からのご相談を頂きました。
ご相談内容というのは、古い戸建てを買って改装工事をし、賃貸物件にして収益を得ようと検討されているとのことでした。

まずはご相談の物件を見てみないと、どのくらいの費用が掛かるのかわかりませんので、現地に確認に伺いました。
築年数40年超の昭和の物件で、建物外観を見る限り、この先長期間賃貸物件として運用するのであれば外壁塗装で明るい色に塗装することをご提案しました。

家を借りる・買う人の心理とは

やはり家を借りようする人は、不動産屋に賃貸物件まで案内された時のファーストインプレッションを大事にすると思います。
人間はハロー効果と言って、第一印象で見た特徴的な記憶が頭の中に残ります。

物件が綺麗だというのは重要な事だと思います。
また住むのも借りるのも、これから住む方が気持ちよく安心・快適に過ごしていただくよう、内装も外観も美観に配慮することがは絶対条件ともいえるでしょう。

現状の屋根

大屋根は瓦屋根で、築年数は経っていますが屋根自体は大きな問題がなさそうなのでそのまま屋根修理不要という結論になりました。

ただ、下記の写真でもわかる通り下屋部分の板金屋根は錆が発生していて劣化が激しい状態でした。

このままの状態ではとても賃貸部件として売りには出せませんので、塗装工事された方が良いとご提案致しました。

見た目も悪いのはもちろんですが、放置しておくと錆が廻ってしまい、穴が開くかもしれません。
雨漏りにつながる危険な状態まできているので、早急に塗装や修繕をするようおすすめしました。

なぜ外壁塗装・屋根塗装は必要なの？京都の塗装のプロが徹底解説！

▷参考記事：屋根からの雨漏りについて解説

雨樋、その他の状況

雨樋も一部外れてしまっているのでこれも修繕が必要です。
雨樋が機能しなくなると、屋根からの雨水が適切に排出されず、水が溢れだし外壁などに直接当たってしまいます。そうなると、雨水が直接当たる部分は劣化が進行し、雨漏りや家の基礎部分にも悪影響を及ぼす可能性がありますので、たかが雨樋、と思わず壊れていたら修理や塗装を行うようにしましょう。

雨樋の破損は雨漏りの原因になる？その理由を解説

▷参考記事：雨樋のオーバーフローは放置しないで！住宅に及ぼす危険性を解説

▷参考記事：雨樋に起こる不具合とその原因。放置すると起こる症状とは

また、下記の部分の部屋の屋根の波板の劣化も相当激しいので要交換です。
恐らく後から増築した一室のようです。

ご覧の通り、屋根がボロボロになって大きく穴が空いてしまっています。
ここまで劣化してしまっているのなら触っただけで割れてくると思いますし、このままだと住める状態ではありませんので、この一室部分は全面工事が必要となります。

▷参考記事：錆びたトタン屋根の修理方法は？費用を安く抑える方法や業者を選ぶコツまですべて解説

現地調査結果

以上で、現地調査が終わりました。
大屋根は丈夫な瓦屋根でしたので、葺き替え工事といった大掛かりな工事は必要なさそうです。また、外壁も特に目立った損傷はありませんでしたが、黒ずみが発生していて塗装が切れているようでしたので、もし賃貸物件としてご運用されるのであれば、外壁塗装を行って頂くことで、防水性や耐久性を高め見た目も美しくしたほうがよいでしょう。